Reforma tributária: quem aluga uma kitnet vai pagar imposto novo em 2027?

Com a aproximação de 2027, muita gente que tem um pequeno imóvel para alugar passou a temer um imposto novo. Mas a reforma tributária não alcança toda pessoa física que recebe aluguel. Para o dono de uma kitnet, por exemplo, a resposta costuma ser mais tranquila do que parece.

Quem passa a pagar IBS e CBS

Pela Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física que aluga imóveis é considerada contribuinte do regime regular quando, no ano anterior, as duas condições acontecem juntas:

a receita total com essas operações passa de R$ 240.000;
as operações envolvem mais de 3 imóveis distintos.¹

Há também uma regra para o próprio ano: a pessoa física se torna contribuinte quando os valores dessas operações ultrapassam em 20% aquele limite de receita.² Em valores nominais, seriam R$ 288.000, mas o limite é atualizado pela inflação, e o regulamento define o que são imóveis distintos.³

O exemplo da kitnet

Imagine uma kitnet alugada por R$ 1.500 ao mês, que rende R$ 18.000 por ano. Com um único imóvel e essa receita, o proprietário pessoa física fica longe dos limites da lei. Nesse cenário, ele não se enquadra como contribuinte por causa desse aluguel.

E quem se enquadra?

Mesmo quem passa dos limites tem um tratamento próprio:

Alíquota menor. As alíquotas de IBS e CBS sobre a locação de imóveis são reduzidas em 70%.⁴
Redutor social. Na locação residencial, é possível deduzir da base de cálculo R$ 600 por mês, por imóvel, valor também atualizado pela inflação.⁵

O calendário

2026: fase de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, em regra compensados com outros tributos.⁶
2027: início da cobrança da CBS pelas alíquotas fixadas.⁷
A partir de 2029: entrada gradual do IBS.⁸

O que a reforma não muda

IBS e CBS são tributos sobre o consumo. O Imposto de Renda sobre aluguéis é outro assunto e continua valendo. Imóveis em nome de empresa também pedem uma análise própria, porque as regras acima tratam da pessoa física.

Lei Complementar nº 214/2025, art. 251, § 1º, I. ↩
Lei Complementar nº 214/2025, art. 251, § 2º, II. ↩
Lei Complementar nº 214/2025, art. 251, §§ 5º e 6º. ↩
Lei Complementar nº 214/2025, art. 261, parágrafo único. ↩
Lei Complementar nº 214/2025, art. 260, com redação da Lei Complementar nº 227/2026. ↩
Lei Complementar nº 214/2025, arts. 343, 346 e 348. ↩
Lei Complementar nº 214/2025, arts. 18, I, e 347. ↩
Lei Complementar nº 214/2025, art. 18, II. ↩

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso. A legislação e a jurisprudência podem mudar depois da publicação.

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