Usucapião: quando o tempo de posse pode gerar a propriedade

Muita gente mora há anos em um imóvel sem nunca ter tido uma escritura em seu nome. Pode ser uma casa comprada com um contrato simples, um terreno recebido da família ou uma posse que começou informalmente. A usucapião é o instituto jurídico que pode, em certas condições, transformar essa situação de fato em propriedade registrada.

O que é preciso, em geral

Cada modalidade tem seus requisitos, mas algumas ideias aparecem em quase todas: a posse precisa ser mansa e pacífica, sem oposição do proprietário, contínua, sem interrupções, e exercida como se a pessoa fosse dona do imóvel. Quem ocupa o imóvel com a permissão do dono, como um inquilino pagando aluguel, em regra não preenche esse último requisito.

Os principais prazos

A lei prevê modalidades diferentes, e o prazo muda conforme a situação:

• Extraordinária: 15 anos. Não exige título nem boa-fé. O prazo cai para 10 anos se a pessoa morar no imóvel ou tiver feito nele obras ou serviços produtivos.¹
• Ordinária: 10 anos. Exige justo título e boa-fé. Pode cair para 5 anos em situações específicas previstas em lei.²
• Urbana: 5 anos. Para área urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não tem outro imóvel.³
• Rural: 5 anos. Para área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho de quem a ocupa e usada como moradia, por quem não tem outro imóvel.⁴
• Familiar: 2 anos. Para imóvel urbano de até 250 m², quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar, observados os demais requisitos.⁵

Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.⁶

Na Justiça ou em cartório

Além da ação judicial, a lei permite o pedido extrajudicial, feito no Cartório de Registro de Imóveis, com a participação obrigatória de advogado e a apresentação de ata notarial, planta do imóvel e outros documentos.⁷ O caminho mais adequado depende das particularidades de cada imóvel, inclusive de haver ou não concordância dos envolvidos.

Por onde começar

Reunir o que comprova a posse costuma ser o primeiro passo: contratos, contas em nome do morador, comprovantes de IPTU, fotos antigas e declarações de vizinhos. Esses documentos permitem avaliar se os requisitos estão presentes e qual modalidade pode se aplicar.

Footnotes

1. Código Civil, art. 1.238 e parágrafo único. ↩

2. Código Civil, art. 1.242 e parágrafo único. ↩

3. Constituição Federal, art. 183; Código Civil, art. 1.240. ↩

4. Constituição Federal, art. 191; Código Civil, art. 1.239. ↩

5. Código Civil, art. 1.240-A. ↩

6. Constituição Federal, art. 183, § 3º, e art. 191, parágrafo único. ↩

7. Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A. ↩

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise individual de cada caso. A legislação e a jurisprudência podem mudar depois da publicação.

Falar com o escritório